Koliko košta stan u Podgorici po kvadratnom metru?
U 2026. godini stanovi u Podgorici se u našim transakcijama najčešće prodaju u rasponu od oko 1.300 do 2.600 EUR po kvadratnom metru. Najjeftiniji su stariji stanovi u Momišićima i na rubovima Zabjela i Starog Aerodroma; sredinu drže Zabjelo, Stari Aerodrom i Tološi; najskuplji su novogradnja u City Kvartu i Master Kvartu te prestižne adrese u Centru i Preko Morače. Na oglašenu cijenu računajte još 3% poreza na promet, notarske i katastarske troškove.
Autor: Gordana Bulatović — Direktorica i osnivačica, Trust Real Estate MNE
Gordana Bulatović je osnovala agenciju Trust Real Estate MNE (matični broj 51113264) i vodila je stambene i zemljišne transakcije širom Podgorice za porodice, investitore i strance koji se sele u Crnu Goru. Svakodnevno sarađuje sa notarima, katastrom i crnogorskim bankama koje odobravaju hipotekarne kredite, i lično nadgleda svaku transakciju koju agencija vodi.
Šta zaista plaćate po kvadratnom metru u Podgorici, kvart po kvart — i koji troškovi dolaze povrh oglašene cijene.
Šta zapravo određuje cijenu kvadrata
Kupci gotovo uvijek počnu pitanjem o prosječnoj cijeni kvadrata u Podgorici, ali jedan prosjek za cijeli grad malo koristi. U istoj ulici razlika između stana iz osamdesetih na četvrtom spratu bez lifta i novogradnje sa liftom, garažnim mjestom i podnim grijanjem lako iznosi nekoliko stotina eura po kvadratu. Cijenu formiraju četiri stvari: lokacija, starost i kvalitet gradnje, sprat i lift, te da li uz stan ide parking ili garaža.
Peti faktor je pravni status. Stan bez uredno upisanog vlasništva u katastru, sa neuknjiženim dograđivanjem ili sa teretom, prodaje se ispod tržišta — i to s razlogom. Kada uporedite dva naizgled ista oglasa, a jedan je znatno jeftiniji, prva stvar koju provjeravamo jeste list nepokretnosti, a ne kvalitet kupatila.
Cijene po kvartovima u 2026.
Raspon u tabeli ispod odražava ono što smo tokom 2026. godine vidjeli u sopstvenim prodajama i pregovorima, a ne oglašene cijene. Oglašene cijene u Podgorici po pravilu su nešto više od postignutih — kod starijeg fonda razlika između tražene i realizovane cijene često se kreće u rasponu od nekoliko procenata, dok se kod tražene novogradnje pregovarački prostor svodi na minimum.
| Kvart | Raspon EUR/m² | Tipičan fond | Kome odgovara |
|---|---|---|---|
| Momišići | 1.300 – 1.650 | Stariji stanovi, 40–75 m² | Prvi stan, ograničen budžet |
| Zabjelo | 1.450 – 1.850 | Mješavina starijeg i novijeg, 55–95 m² | Porodice kojima treba prostor |
| Stari Aerodrom | 1.500 – 1.950 | Zgrade i kuće, 50–110 m² | Porodice, dugoročni vlasnici |
| Tološi | 1.500 – 2.000 | Kuće, dupleksi, zemljište | Kupci koji žele baštu |
| City Kvart | 1.900 – 2.400 | Novogradnja sa garažom, 40–90 m² | Investitori, izdavanje |
| Master Kvart | 1.900 – 2.400 | Novogradnja, 40–85 m² | Stranci koji se sele |
| Centar / Preko Morače | 2.000 – 2.600 | Prestižne adrese, 60–140 m² | Kupci kojima je lokacija prioritet |
Troškovi povrh cijene stana
Kupci često isplaniraju budžet do posljednjeg eura za samu cijenu stana, pa ih iznenade prateći troškovi. Kod prometa stanova koji nisu prva prodaja novogradnje plaća se porez na promet nepokretnosti, uz notarsku nagradu, taksu za upis u katastar i, ako uzimate kredit, troškove procjene i obrade kod banke.
Praktično pravilo koje dajemo klijentima: predvidite oko 4 do 6 procenata cijene za sve prateće troškove zajedno, i držite tu rezervu odvojeno od učešća za kredit. Tačne stope i takse provjerite kod notara prije potpisivanja, jer se mijenjaju.
- Porez na promet nepokretnosti — po važećoj stopi za promet koji nije prvi promet novogradnje
- Notarska nagrada za sačinjavanje i ovjeru kupoprodajnog ugovora
- Taksa za upis prava svojine u katastar
- Troškovi banke ako se kupovina finansira kreditom: procjena, obrada, osiguranje
- Godišnji porez na nepokretnosti, koji teče od trenutka kada postanete vlasnik
Kako provjeriti da li je cijena realna
Najbrža provjera je da cijenu svedete na kvadrat i uporedite je sa rasponom za taj kvart iz tabele iznad. Ako je oglas znatno iznad raspona, tražite razlog — nova zgrada, garaža, potpuno renoviran stan, pogled, niski sprat sa liftom. Ako je znatno ispod, tražite razlog jednako uporno: neuknjiženo stanje, hipoteka, suvlasnik koji nije saglasan, ili sprat bez lifta.
Kod nas svaka procjena počinje od lista nepokretnosti i od uporedivih prodaja koje smo sami vodili u istom kvartu u posljednjih dvanaest mjeseci. To je jedini način da se cijena provjeri na osnovu onoga što je zaista plaćeno, a ne onoga što je bilo traženo.
Zaključak: ključne tačke
- Stanovi u Podgorici u 2026. najčešće se prodaju između oko 1.300 i 2.600 EUR po kvadratnom metru, zavisno od kvarta i starosti zgrade.
- Najpovoljniji fond je u Momišićima i na rubovima Zabjela i Starog Aerodroma; najskuplji je novogradnja u City Kvartu i Master Kvartu te adrese u Centru i Preko Morače.
- Predvidite otprilike 4 do 6 procenata cijene za porez na promet, notara, katastar i eventualne bankarske troškove.
- Cijena znatno ispod raspona za kvart gotovo uvijek ima pravni ili tehnički razlog koji treba provjeriti prije kapare.
- Oglašena cijena nije postignuta cijena; kod starijeg fonda u Podgorici obično postoji pregovarački prostor, kod tražene novogradnje gotovo nikakav.
Izvori i dodatna literatura
- MONSTAT — Zavod za statistiku Crne Gore, referenca za podatke o stanovanju, izgradnji i stanovništvu korišćene za kontekst potražnje.
- Uprava za katastar i državnu imovinu — Nadležni organ za list nepokretnosti, upis prava svojine i evidenciju tereta koji utiču na cijenu.
- Zakon o porezu na promet nepokretnosti Crne Gore — Pravni okvir za porez na promet naveden u dijelu o troškovima kupovine.
- Trust Real Estate MNE — Rasponi cijena po kvadratu izvedeni iz sopstvenih prodaja i pregovora agencije u Podgorici tokom 2026; detalji dostupni na zahtjev.