Koliko se zarađuje izdavanjem stana u Podgorici?
Dugoročno izdavanje stana u Podgorici u 2026. u našim ugovorima donosi bruto prinos od približno 4,5 do 6,5 procenata godišnje, u zavisnosti od kvarta i cijene po kojoj je stan kupljen. Najviši prinos daju manji, namješteni stanovi u City Kvartu, Master Kvartu i Centru, gdje je potražnja stanara najjača. Neto prinos je po pravilu jedan do jedan i po procentni poen niži, jer se odbijaju prazni mjeseci, održavanje, agencijska naknada i porez na prihod od izdavanja.
Autor: Gordana Bulatović — Direktorica i osnivačica, Trust Real Estate MNE
Gordana Bulatović je osnovala agenciju Trust Real Estate MNE (matični broj 51113264) i vodila je stambene i zemljišne transakcije širom Podgorice za porodice, investitore i strance koji se sele u Crnu Goru. Svakodnevno sarađuje sa notarima, katastrom i crnogorskim bankama koje odobravaju hipotekarne kredite, i lično nadgleda svaku transakciju koju agencija vodi.
Realan pogled na to koliko stan u Podgorici zaista donosi kada se od kirije oduzmu prazni mjeseci, održavanje i obaveze prema državi.
Ko iznajmljuje u Podgorici
Za razliku od primorja, Podgorica nije sezonsko tržište. Stanari su uglavnom zaposleni u administraciji, bankama, IT sektoru i zdravstvu, studenti Univerziteta Crne Gore, te stranci koji se sele zbog posla ili boravka. To znači stabilnu potražnju tokom cijele godine i ugovore koji se najčešće zaključuju na dvanaest mjeseci, umjesto na nekoliko ljetnih sedmica.
Praktična posljedica je da se u Podgorici najbrže izdaju namješteni stanovi od 40 do 70 kvadrata, blizu posla i prodavnica, sa liftom i parkingom. Veliki nenamješteni stanovi na periferiji izdaju se sporije i po nižoj cijeni po kvadratu, iako su skuplji za kupovinu.
Kirije i prinosi po kvartovima
Tabela ispod pokazuje mjesečne kirije koje smo ugovarali tokom 2026. za namješten dvosoban stan od oko 55 kvadrata, i bruto prinos koji iz toga proizlazi u odnosu na tipičnu kupoprodajnu cijenu u istom kvartu. Bruto prinos znači godišnju kiriju podijeljenu kupoprodajnom cijenom, prije troškova.
| Kvart | Kirija EUR/mjesec | Bruto prinos | Vrijeme do izdavanja |
|---|---|---|---|
| City Kvart | 550 – 700 | 5,5 – 6,5% | 1 – 3 sedmice |
| Master Kvart | 530 – 680 | 5,5 – 6,5% | 1 – 3 sedmice |
| Centar | 550 – 720 | 5,0 – 6,0% | 1 – 3 sedmice |
| Stari Aerodrom | 420 – 550 | 5,0 – 6,0% | 2 – 5 sedmica |
| Zabjelo | 380 – 500 | 4,5 – 5,5% | 2 – 6 sedmica |
| Momišići | 330 – 450 | 4,5 – 5,5% | 3 – 6 sedmica |
Šta pojede razliku između bruto i neto prinosa
Vlasnici koji računaju samo bruto prinos redovno se razočaraju na kraju prve godine. Između oglašene kirije i onoga što ostane na računu stoji nekoliko stavki koje se ponavljaju kod svakog stana.
- Prazni mjeseci između stanara — realno planirajte jedan mjesec godišnje, čak i u traženom kvartu
- Porez na prihod od izdavanja nepokretnosti, koji se prijavljuje i plaća po važećim propisima
- Održavanje i zamjena bijele tehnike — namješten stan troši sam sebe brže nego prazan
- Naknada za upravljanje zgradom i komunalne obaveze koje po ugovoru ostaju na vlasniku
- Agencijska naknada za pronalazak i provjeru stanara, ako ne izdajete sami
Ugovor koji vas zaista štiti
Usmeni dogovor i poruka na telefonu nisu ugovor o zakupu. Pisani ugovor treba jasno da definiše trajanje, iznos kirije i datum plaćanja, depozit i uslove njegovog vraćanja, ko plaća koje režije, ko snosi sitne popravke, te otkazni rok sa obje strane. Uz ugovor obavezno ide zapisnik o primopredaji sa stanjem brojila i popisom namještaja i tehnike, potpisan i fotografisan na dan useljenja.
Za vlasnike koji žive van Crne Gore ovo je najosjetljivija tačka. Ako niste u zemlji da provjerite stan, potreban vam je neko ko obavlja primopredaju, prati plaćanja i reaguje na kvar u tri sata popodne. To je razlika između prinosa na papiru i prinosa na računu.
Zaključak: ključne tačke
- Dugoročno izdavanje u Podgorici u 2026. donosi bruto prinos od približno 4,5 do 6,5 procenata, zavisno od kvarta i kupoprodajne cijene.
- Najbrže se izdaju namješteni stanovi od 40 do 70 kvadrata sa liftom i parkingom u City Kvartu, Master Kvartu i Centru.
- Podgorica je cjelogodišnje tržište zakupa, pa se ugovori uglavnom zaključuju na dvanaest mjeseci, bez sezonskih oscilacija kao na primorju.
- Neto prinos je obično jedan do jedan i po procentni poen niži od bruto prinosa zbog praznih mjeseci, poreza, održavanja i naknada.
- Pisani ugovor o zakupu sa depozitom i zapisnikom o primopredaji je jedina stvarna zaštita vlasnika u sporu sa stanarom.
Izvori i dodatna literatura
- MONSTAT — Referenca za podatke o stanovništvu, zaposlenosti i stanovanju koji oblikuju potražnju za zakupom u glavnom gradu.
- Poreska uprava Crne Gore — Nadležni organ za prijavu i plaćanje poreza na prihod od izdavanja nepokretnosti.
- Zakon o obligacionim odnosima Crne Gore — Pravni okvir za ugovor o zakupu, depozit i otkazne rokove opisane u ovom članku.
- Trust Real Estate MNE — Kirije i prinosi izvedeni iz ugovora o zakupu koje je agencija posredovala u Podgorici tokom 2026; detalji na zahtjev.