Сколько можно заработать, сдавая квартиру в Подгорице?
Долгосрочная сдача квартиры в Подгорице в 2026 году приносит по нашим договорам валовую доходность примерно 4,5–6,5 процента годовых в зависимости от района и цены покупки. Самую высокую доходность дают небольшие меблированные квартиры в City Kvart, Master Kvart и Центаре, где спрос арендаторов сильнее всего. Чистая доходность обычно на один — полтора процентных пункта ниже после вычета простоев, обслуживания, комиссии агентства и налога на доход от аренды.
Автор: Gordana Bulatović — Директор и основатель, Trust Real Estate MNE
Гордана Булатович основала агентство Trust Real Estate MNE (регистрационный номер 51113264) и руководит сделками с жилой недвижимостью и землёй в Подгорице в интересах семей, инвесторов и иностранцев, переезжающих в Черногорию. Она ежедневно работает с нотариусами, кадастром и черногорскими банками, выдающими ипотечные кредиты, и лично контролирует каждую сделку, которую ведёт агентство.
Реалистичный взгляд на то, сколько квартира в Подгорице действительно приносит после вычета простоев, обслуживания и обязательных платежей.
Кто арендует в Подгорице
В отличие от побережья, Подгорица не является сезонным рынком. Арендаторы — в основном сотрудники администрации, банков, ИТ-сектора и здравоохранения, студенты Университета Черногории и иностранцы, переезжающие ради работы или вида на жительство. Это означает стабильный спрос круглый год и договоры, которые обычно заключаются на двенадцать месяцев, а не на несколько летних недель.
Практическое следствие: быстрее всего в Подгорице сдаются меблированные квартиры площадью 40–70 квадратных метров рядом с работой и магазинами, с лифтом и парковкой. Большие немеблированные квартиры на окраинах сдаются медленнее и по более низкой цене за квадратный метр, хотя стоят дороже при покупке.
Ставки аренды и доходность по районам
В таблице ниже показаны месячные ставки аренды, которые мы заключали в течение 2026 года для меблированной двухкомнатной квартиры площадью около 55 квадратных метров, и валовая доходность относительно типичной цены покупки в том же районе. Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки, до вычета расходов.
| Район | Аренда EUR/мес | Валовая доходность | Срок до сдачи |
|---|---|---|---|
| City Kvart | 550 – 700 | 5,5 – 6,5% | 1 – 3 недели |
| Master Kvart | 530 – 680 | 5,5 – 6,5% | 1 – 3 недели |
| Центар | 550 – 720 | 5,0 – 6,0% | 1 – 3 недели |
| Стари Аэродром | 420 – 550 | 5,0 – 6,0% | 2 – 5 недель |
| Заблье | 380 – 500 | 4,5 – 5,5% | 2 – 6 недель |
| Момишичи | 330 – 450 | 4,5 – 5,5% | 3 – 6 недель |
Что съедает разницу между валовой и чистой доходностью
Владельцы, считающие только валовую доходность, регулярно разочаровываются в конце первого года. Между заявленной арендой и тем, что остаётся на счёте, стоит несколько статей, повторяющихся с каждой квартирой.
- Простои между арендаторами — реалистично закладывайте один месяц в год, даже в востребованном районе
- Налог на доход от сдачи недвижимости, декларируемый и уплачиваемый по действующим правилам
- Обслуживание и замена бытовой техники — меблированная квартира изнашивается быстрее пустой
- Плата за управление зданием и коммунальные обязательства, остающиеся по договору за владельцем
- Комиссия агентства за поиск и проверку арендатора, если вы не сдаёте самостоятельно
Договор, который действительно вас защищает
Устная договорённость и сообщение в телефоне — не договор аренды. Письменный договор должен чётко определять срок, размер аренды и дату оплаты, депозит и условия его возврата, кто оплачивает какие коммунальные услуги, кто несёт мелкий ремонт и срок уведомления с обеих сторон. К договору обязательно прилагается акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и описью мебели и техники, подписанный и сфотографированный в день заселения.
Для владельцев, живущих за пределами Черногории, это самый чувствительный момент. Если вас нет в стране, чтобы проверить квартиру, нужен человек, который проведёт приём-передачу, проконтролирует платежи и отреагирует на поломку в три часа дня. Именно это отличает доходность на бумаге от доходности на счёте.
Итог: главное
- Долгосрочная сдача в Подгорице в 2026 году приносит валовую доходность примерно 4,5–6,5 процента в зависимости от района и цены покупки.
- Быстрее всего сдаются меблированные квартиры площадью 40–70 квадратных метров с лифтом и парковкой в City Kvart, Master Kvart и Центаре.
- Подгорица — круглогодичный рынок аренды, поэтому договоры в основном заключаются на двенадцать месяцев, без сезонных колебаний, как на побережье.
- Чистая доходность обычно на один — полтора процентных пункта ниже валовой из-за простоев, налогов, обслуживания и комиссий.
- Письменный договор аренды с депозитом и актом приёма-передачи — единственная реальная защита владельца в споре с арендатором.
Источники и материалы
- MONSTAT — Источник данных о населении, занятости и жилье, формирующих спрос на аренду в столице.
- Poreska uprava Crne Gore — Орган, отвечающий за декларирование и уплату налога на доход от сдачи недвижимости.
- Zakon o obligacionim odnosima Crne Gore — Правовая основа договоров аренды, депозитов и сроков уведомления, описанных в этой статье.
- Trust Real Estate MNE — Ставки аренды и доходность получены из договоров аренды, заключённых при посредничестве агентства в Подгорице в 2026 году; детали по запросу.